Contrat de location-gérance 2026 : fonctionnement, conditions légales et 5 clauses à soigner absolument

Définition et cadre légal

La location-gérance (ou gérance libre) est définie par les articles L.144-1 à L.144-13 du Code de commerce. Elle permet au propriétaire d'un fonds de commerce (le loueur ou bailleur) de confier l'exploitation de ce fonds à un tiers (le locataire-gérant ou gérant libre), en contrepartie d'une redevance.

Le gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en son nom propre. Il perçoit les bénéfices, supporte les pertes et est responsable des dettes nées de son exploitation. Le loueur, de son côté, conserve la propriété du fonds mais ne participe pas à son exploitation.

Les deux parties et leurs obligations fondamentales

Le loueur (propriétaire du fonds)

• Mettre le fonds à disposition du gérant dans un état permettant son exploitation normale ;
• Garantir la jouissance paisible du fonds pendant toute la durée du contrat ;
• Ne pas concurrencer le locataire-gérant sur le même territoire ou le même secteur d'activité pendant le contrat ;
• Payer les impôts et taxes liés à la propriété du fonds (taxe foncière si propriétaire de l'immeuble, charges du bail commercial).

Le locataire-gérant

• Exploiter le fonds personnellement (sauf clause contraire) dans le même secteur d'activité ;
• Payer la redevance aux échéances convenues ;
• Conserver la valeur du fonds : maintenir la clientèle, entretenir le matériel, honorer les contrats en cours ;
• Ne pas modifier substantiellement l'activité ou la dénomination commerciale sans accord du loueur ;
• Souscrire les assurances nécessaires à l'exploitation.

Conditions légales auxquelles le loueur doit satisfaire

La loi impose des conditions strictes au loueur avant de pouvoir mettre son fonds en location-gérance. Leur non-respect entraîne la nullité du contrat.

Condition n°1 : avoir exploité le fonds pendant 2 ans

Le propriétaire doit avoir exploité le fonds lui-même (ou par l'intermédiaire d'un gérant salarié) pendant au moins deux ans avant la mise en location-gérance (art. L.144-3 C. com.). Cette exigence vise à garantir que le fonds est viable et que le loueur en connaît les contours réels.

Condition n°2 : publicité légale obligatoire

Le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d'annonces légales dans les 15 jours suivant sa date de prise d'effet (art. L.144-4 C. com.). Cette publication est essentielle : sans elle, la responsabilité solidaire du loueur ne prend pas fin à l'issue du délai légal de six mois.

La responsabilité solidaire du loueur : le risque le plus méconnu

C'est le point le plus redouté par les loueurs. L'article L.144-7 du Code de commerce dispose que, pendant les six mois suivant la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable des dettes du gérant nées de l'exploitation du fonds.

Passé ce délai de six mois, la responsabilité solidaire cesse — à condition que la publication ait été faite dans les temps. En cas d'oubli de la publication, la solidarité se prolonge indéfiniment jusqu'à la date de publication effective.

Clause n°1 : la redevance — le cœur économique du contrat

La redevance est librement fixée entre les parties. Elle peut être :

• Fixe : montant mensuel invariable, indépendant des résultats du fonds ;
• Variable : indexée sur le chiffre d'affaires HT du gérant (ex. : 5 % du CA mensuel) ;
• Mixte : une partie fixe (plancher de rentabilité pour le loueur) + une partie variable (intéressement à la performance).

Indexation et révision

Le contrat doit prévoir une clause d'indexation pour éviter l'érosion monétaire sur les contrats longue durée. L'indice le plus couramment utilisé est l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), publié trimestriellement par l'INSEE. La révision est généralement annuelle.

Clause n°2 : l'objet et le périmètre du fonds

La clause d'objet délimite précisément ce qui est mis à disposition du gérant. Elle doit inventorier :

• La clientèle et l'achalandage (le cœur du fonds) ;
• Le droit au bail commercial (si le fonds est exploité dans des locaux loués — le loueur doit avoir l'accord préalable de son bailleur) ;
• Le matériel et équipements (avec un inventaire détaillé en annexe, état par état) ;
• Les stocks (préciser si inclus dans la redevance ou facturés séparément) ;
• Les contrats en cours transmis au gérant (contrats fournisseurs, contrats de maintenance…) ;
• Les droits incorporels : enseigne, marque, nom commercial, site internet.

Clause n°3 : durée et renouvellement

La location-gérance peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée.

Durée déterminée

À l'expiration du terme, le contrat prend fin automatiquement sauf renouvellement exprès. Il n'y a pas de droit au renouvellement légal — contrairement au bail commercial. Le gérant ne peut pas exiger de rester en place. Prévoyez :

• Un préavis de non-renouvellement (généralement 3 à 6 mois avant l'échéance) ;
• Une clause de tacite reconduction si vous souhaitez que le contrat se renouvelle automatiquement pour une durée identique, sauf dénonciation dans le délai prévu.

Durée indéterminée

Chaque partie peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis contractuel. En l'absence de clause, le préavis raisonnable apprécié par les juges est généralement de 3 à 6 mois selon l'ancienneté du contrat. Une résiliation sans préavis peut engager la responsabilité de la partie qui en prend l'initiative.

Clause n°4 : obligations d'exploitation et de conservation du fonds

C'est la clause qui protège la valeur du fonds mis à disposition. Elle doit stipuler que le locataire-gérant s'engage à :

• Exploiter le fonds de manière continue et sans interruption non justifiée ;
• Maintenir l'enseigne et la dénomination commerciale (sauf accord du loueur) ;
• Ne pas modifier l'activité principale du fonds sans accord écrit préalable ;
• Entretenir le matériel et effectuer les réparations locatives à sa charge ;
• Respecter les normes et réglementations applicables à l'activité ;
• Informer immédiatement le loueur de tout sinistre ou événement affectant significativement le fonds.

Clause d'audit annuel

Prévoyez le droit pour le loueur de contrôler annuellement l'état du fonds (inventaire du matériel, consultation du CA déclaré, visite des locaux). Sans cette clause, le loueur peut se retrouver avec un fonds dégradé sans avoir pu intervenir.

Clause n°5 : fin du contrat et restitution du fonds

La fin de la location-gérance remet le fonds entre les mains du loueur. La clause de restitution doit organiser :

• La restitution du matériel dans l'état inventorié au départ (un état des lieux de sortie contradictoire s'impose) ;
• Le sort des stocks restants (rachat par le loueur à valeur d'inventaire, ou liquidation par le gérant) ;
• La cession des contrats en cours au loueur ou à son successeur ;
• L'interdiction de concurrence post-contractuelle du gérant sortant (durée, zone géographique, contrepartie financière si nécessaire) ;
• Le règlement des dettes résiduelles de l'exploitation nées avant la fin du contrat.

Fiscalité de la location-gérance

Pour le loueur

Les redevances perçues sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le loueur est une personne physique, ou dans les bénéfices de la société si le loueur est une personne morale. La TVA est applicable au taux normal (20 %) si le fonds est exploité dans le cadre d'une activité soumise à TVA.

Pour le locataire-gérant

La redevance est une charge déductible du résultat imposable. Le gérant est imposé sur ses propres bénéfices d'exploitation selon son régime (BIC, IS selon la forme juridique qu'il a choisie pour exploiter le fonds).

Droits d'enregistrement

Le contrat de location-gérance n'est pas soumis à enregistrement obligatoire — mais il est fortement conseillé de le faire enregistrer pour lui conférer une date certaine opposable aux tiers.

5 pièges classiques

1. Oublier la publication dans les 15 jours : le loueur reste solidairement responsable des dettes du gérant tant que la publication n'a pas été faite, sans limitation de durée.
2. Ne pas obtenir l'accord du bailleur des locaux : si le loueur occupe les locaux en vertu d'un bail commercial, la sous-location de fait au gérant nécessite l'accord préalable du propriétaire des murs, sous peine de résiliation du bail.
3. Ignorer la condition des 2 ans d'exploitation : un loueur qui n'a pas exploité le fonds pendant 2 ans et ne bénéficie d'aucune dispense voit son contrat annulé — avec toutes les conséquences financières qui en découlent.
4. Redevance variable sans plancher ni plafond : un gérant qui réalise un CA exceptionnel peut générer une redevance très élevée. Inversement, un gérant qui sous-exploite volontairement le fonds peut réduire sa redevance à presque rien. Les deux situations doivent être anticipées.
5. Absence de clause d'audit : sans droit de regard contractuel, le loueur découvre trop tard que le matériel est dégradé, les contrats résiliés et la clientèle dilapidée.

FAQ

Le locataire-gérant peut-il sous-louer le fonds à son tour ?

Non, sauf clause expresse contraire dans le contrat de location-gérance. La sous-location d'un fonds en location-gérance est prohibée par l'article L.144-1 C. com., qui exige que le gérant exploite le fonds personnellement.

Que se passe-t-il si le locataire-gérant est mis en liquidation judiciaire ?

La liquidation judiciaire du gérant entraîne la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance, sauf si l'administrateur judiciaire demande la continuation du contrat dans le cadre d'un plan de cession. Le loueur reprend alors son fonds, éventuellement dégradé.

La location-gérance est-elle compatible avec le statut d'auto-entrepreneur ?

Oui, sous conditions. Un micro-entrepreneur peut prendre un fonds en location-gérance, mais le plafond de chiffre d'affaires du régime micro-BIC s'applique. Si le CA de l'exploitation dépasse le seuil (188 700 € pour les activités commerciales en 2026), le gérant bascule automatiquement au régime réel d'imposition.

Location-gérance et fonds artisanal : mêmes règles ?

Oui. Les articles L.144-1 et suivants du Code de commerce s'appliquent à la location-gérance des fonds de commerce, mais aussi des fonds artisanaux. Les conditions d'exploitation préalable et de publication sont identiques.